[steve.hatton]

Natürlich kann der Wohnungsbau so wie wir ihn betreiben nicht die Probleme lösen die wir - seit Jahren - haben.

Es gibt keine allgemeine Wohnungsnot, sondern eine Wohnraumnot in unteren Preissegmenten.

Wenn aber die energetischen Anforderungen im Bausektor so hochgefahren werden dass sich die Preise mehr als verdoppeln, wird das nichts mit "günstigem Wohnraum".
Zudem wird zu wenig Bauland ausgewiesen und auch die Bebauung oft eingeschränkt - in Augsburg sind kaum mehr als 4 Vollgeschosse realisierbar - bei 6 Vollgeschossen bin ich noch lange nicht im "Hochhaus"-Segment mit komplett anderen Vorschriften und damit Kosten, aber ich hätte nahezu 30% mehr Wohnraum pro verbrauchter (versiegelter) Fläche....hier muss man den Grünen leider recht geben, wenn Sie weniger Baugebiete für Einfamiliennhäuser fordern, da hier der Flächenverbrauch am höchsten ist.

Das Beispiel einer Wohnanlage in Augsburg die vor 5 Jahren geplant und vor ca. 3 Jahren errichtet wurde, zeigt die Problematik des "günstigen Wohnraums" sehr deutlich:
Reine Baukosten (sehr seriös kalkuliert) ca. 2.300 € / qm
Am Ende waren es dann doch 2.850 € / qm, (DAS SIND FAST 25% !) jetzt rechnen wir moderat geschätzte 1.000 € Bodenanteil (die wirklichen Grundstückskosten wollte der Initiator nicht nennen :-)) dazu, sind wir bei 3.850 €. Plus Grunderwerbsteuer, Notar und Architektenhonorar ergeben sich schon ca. 4.570 €!
Will der Initiator, der das Objekt also selbst entwickelt und betreibt nun 3% Rendite, also sozusagen nur den Inflationsausgleich, benötigt er eine Netto-Miete von 12,70 € pro qm zzgl Stellplatzmiete.

Das ist noch sehr überschaubar für einen hochmodernen Bau.

Aber das ist nicht der Normalfall, sondern das Beispiel einer "Privatinvestition", also kein Verkauf einer Neubauanlage an Investoren oder Eigennutzer. Hierbei würden noch ca. 6 % für Vertrieb & Werbung, ca. 15% Marge für den Erbauer/Bauträger/Initiator (er soll ja auch 5 Jahre Gewährleistung sichern) drauf kommen, plus erneut 6% GrESt & Notar.
(Der Staat hat übrigens damit schon 19% aus den Baukosten iHv 2.850 € und dem Architektenhonorar plus 3,5% Grunderwerbsteuer aus dem Grundstücksankauf und nochmals 3,5% aus dem Verkauf an Investor/en oder Eigennutzer eingenommen - also schon ein VIERTEL DER KOSTEN VERURSACHT! - Da wird das Maklerbashing mancher Politiker schon eine absurde Nummer)

Wir sind also nun bei ca. 6.000 € pro qm Wohnfläche zzgl. je Wohnung 2 TG-Stellplätze (á 20-35T€)
Somit wäre die Anforderung an eine Rendite von nur 3% nur mit einer Kalt-Miete i.H.v. 16,70 € / qm zu erreichen - also für eine 80qm 3 ZKB-Wohnung 1.337 € zzgl. ca. 300€/qm NK+HK.....plus Kfz-Stpl.
Grundsätzlich sollte ein Mieter maximal 30% seines Nettoeinkommens für die Miete aufwenden, damit dies langfristig "gut geht".
Sprich er sollte, diesem Rechenbeispiel folgend mindestens 4.911 € netto vedienen.
Da wird die Luft schon dünner....und wir reden nicht von München, sondern von Augsburg - einer "Arbeiterstadt" mit 25.000 € Haushaltseinkommen pro Kopf - sprich an 60. Stelle in Deutschland! Wohnungen somit nur noch für "Reiche" ?

Aktuell liegen Neubauverkaufspreise auch schon mal gerne über 7.000 € / qm !

Ein Witz am Rande: Für eine Elektrifizierung einiger Stellplätze in der Tiefgarage wollte der Energieversorger nicht einfach eine höhere Anschlusskapazität, was möglich gewesen wäre - nein, man forderte einen separaten zusätzlichen Hausanschluss für einen nicht unerheblichen Preis.

Die oben genannten Preise sind vor den massiven Preissteigerungen der letzten 2 Jahre ermittelt - also kalkuliert gerne noch mal mind 30% oden drauf.

Das wird so nichts mit der Wohnbauoffensive....

Wie wär es wenn der Staat das VIERTEL das er am Anfang schon als Steuern eingezogen hat in Teilen an die Käufer ausschüttet: also 20% Eigenkapital zB für Eigennutzer zur Verfügung stellt oder an Investoren die zB 10 oder mehr Jahre eine "Kostenmiete" sicherstellen - man müsste dann nur sicherstellen, dass dies Bauträger/Entwickler die nicht als neue Goldgrube sehen - wie einst die 50% SonderAfa in den neuen Bundesländern, die oft einfach auf die Preise aufgeschlagen wurde.