Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : Mietkaution bei Privatinsolvenz des Vermieters
Hallo Leute,
ich habe hier ein Problem, ich sollte eigentlich die Auktion meiner alten Wohnung zurück bekommen. Miete und Kaution wurde nachweislich von den Vermietern über ein extra Konto gemanaget, welches aber nicht explizit als Kautionskonto ausgeweisen war. Jetzt will der Insolvenzverwalter die Kaution nicht rausrücken, mit eben der Begründung, dass die Kaution nicht über ein Kautionskonto verwaltet wurde... :flop:
Habe ich da rechtlich gesehen eine Chance? Mangels Rechtsschutzversicherung versuche ich es erst mal hier. Hat jemand ähnliche Erfahrungen gemacht?
Aus einem Insolvenzrechtskommentar: "Eine Sicherheitsleistung des Wohnraum-Mieters, die der Vermieter gem § 551 III BGB getrennt von seinem Vermögen angelegt hat, kann in der Insolvenz des Vermieters ausgesondert werden. Der Mieter kann die Mietkaution nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie auf einem entsprechend gekennzeichneten Sonderkonto angelegt hat. Hat dieser die Kaution unter Verletzung von § 551 III 3 BGB nicht vom Eigenvermögen des Schuldners getrennt angelegt, besteht keine Aussonderungsbefugnis für den Mieter. Dieser hat lediglich eine Insolvenzforderung."
Auf deutsch: Kannste vergessen. Du hast eine Insolvenzforderung, die Du bis zum Prüfungstermin beim Insolvenzverwalter anmelden solltest. Dann bekommst Du vielleicht wenigstens noch die Quote auf deine Forderung.
Das hier ist aber keine Rechtsberatung mit Absolutheitsanspruch und Haftungsübernahme. Das ist dir schon bewusst, oder?
Das hier ist aber keine Rechtsberatung mit Absolutheitsanspruch und Haftungsübernahme. Das ist dir schon bewusst, oder?
Danke, ja ist mir klar, wollte nur mal eine kleine Tendenz hören... sieht wohl schlecht aus :flop: 780 Euro in den Sand gesetzt...:(
Ich kann Dir empfehlen Mitglied im Mieterverein zu werden. Bin ich auch und die haben mir schon mehr als einmal geholfen.
Ich kann Dir empfehlen Mitglied im Mieterverein zu werden. Bin ich auch und die haben mir schon mehr als einmal geholfen.
Ja das werde ich auf jeden Fall tun. War meine erste eigene Wohnung...danach ist man immer schlauer...
Wenn das Konto auf dem Dein vermieter das Geld angelegt hat ein Konto war das der Vermieter nur fuer Mietkautionen (auch fuer mehrere Wohnungen) genutzt hat, die Einzahlungen darauf als Kaution erkennbar sind und Auszahlungen (z.B. dadurch das im Mietvertrag eine Kautionssummer steht die dann als Einzahlung erkennbar ist) ebenso und ausser Zinsen und Gebuehren keinerlei weitere regelmaessige Kontoaktivitaet vorliegt ist das Konto dem Charakter nach ein Kautionskonto....
Du hast eine realistische Chance... Ein kautionskonta ist nicht dadurch ein solches weil maes irgendjemand draufschreibt (da hilft natuerlich)sondern es ergibt sich durch nachgewiesene Verwendung
Wichtig ist das Du Deine Forderung gegen den Schuldner, bzw den Insolvenzverwalter einrichst. Er muss Dir beweisen das es kein Kautionskonto ist nicht Du ihm das es eins ist.
Am besten geht das natuerlich mit einem Anwalt oder Mieterverein.
Sollte der insolvenzverwalter weiter sagen es ist keins kannst Du ja davon ausgehen das der Vermieter den Betrag veruntreut hat und entsprechend Anzeige erstatten.... das kann eine Privatinsolvenz verhindern und eignet sich hervorragend als Druckmittel
simply black
25.01.2011, 15:27
Steros Ratschläge sind theoretisch sämtlich richtig, insbesondere zu klären, was genau über das Konto gelaufen ist und das Druckmittel Strafanzeige.
Er ist verpflichtet. die Kaution gesondert vom restlichen Vermögen an zu legen. Das gilt auch für Miete, auch davon getrennt. Du schreibst so, dass es sich für mich so liest, als sei Miete und Kaution drüber gelaufen.
Unabhängig davon: denk wirtschaftlich:
Rechtsschutz vorhanden? -> Anwalt
keine RS? denken:
Du kannst verlieren = Anwaltsgeld weg, Gerichtskosten weg, und Insolvenzverwalters Anwalt bezahlen. ca 650 €
Du kannst gewinnen (aber Der Insolvenzschuldner hat ja nix), Verfahrenskosten also trotzdem weg, und den Anwaltskostentitel kannst Du Dir an die Wand hängen, selbst wenn Du die 780 bekommst. ca 420 €
Mehr als 360 € kannst Du nicht gewinnen. Das musst Du wissen, wenn Du loslegst.
Sollte der insolvenzverwalter weiter sagen es ist keins kannst Du ja davon ausgehen das der Vermieter den Betrag veruntreut hat und entsprechend Anzeige erstatten.... das kann eine Privatinsolvenz verhindern und eignet sich hervorragend als Druckmittel
Das ist doch Q... nicht richtig. Woher ziehst Du denn diese Schlüsse?? Aus der Insolvenzordnung wohl nicht.
Es lohnt sich eventuell, sich mit dem Insolvenzverwalter darüber zu streiten, ob er ein Absonderungsrecht hat, wenn das Konto zwar nicht entsprechend gekennzeichnet, aber de facto ein Kautionskonto war. Schließlich ist die im Kommentar zitierte Meinung auch nur Rechtsprechung.
Auf das dünne Eis mit Veruntreuung würde ich so schnell nicht steigen. Und dass dadurch ein "Privatinsolvenzverfahren" verhindert würde, ist schlicht falsch.
Es besteht allenfalls die geringe Chance, dass bei Feststellung der Forderung als Forderung aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung, diese Forderung nicht der Restschuldbefreiung unterliegt. Ich halte hier aber den Nachweis des Delikts-Charakters für kaum führbar.
Also es sieht so aus:
-Miete und Kaution wurden über das gleiche Konto geführt, das war ein externes Konto des Vermieters und da wurde sonst nix ein- oder ausgezahlt.
-Die Hausverwaltung hat die Kontoauszüge des Vermieters, woraus obiges vorgeht und wo auch ein Zahlungseingang von mir vermerkt ist, der als Verwendungszweck mit "Kaution" gekennzeichnet ist.
fallobst
25.01.2011, 18:15
Hallo
Das ist eine ärgerliche Sache.
Wenn Miete und Kaution auf ein und dasselbe Konto eingezahlt wurden, dann hat der Anwalt wohl Recht mit seiner Weigerung der Absonderung. Denn dann war auf dem Konto viel Bewegung und es war definitiv kein Kautionskonto.
Die unsachgemäße Verwaltung deiner Kaution ist eine klare Pflichtverletzung dees Vermieters.
Aus diesem Grund sähe ich darin eine Rechtfertigung sofort deine kaution zurück zu verlangen und für den Fall der Weigerung diese mit den nächsten Monatsmieten zu verrechnen.
Das ist natürlich kein rechtlich abgesichertes Vorgehen, aber auf Ärger mußt du dich sowieso einstellen und mit großer Wahrscheinlichkeit steht ein Umzug für dich bevor.
Da könnte man es darauf ankommen lassen.
Viel Glück in der Sache wünscht Matthias
Ich bin Ende Ausgust 2010 aus der Wohnung ausgezogen, also mit Mieten nicht zahlen ist nicht... Die Insolvenz war schon vor 2 Jahren, mittlerweile hatte ich ja schon einen neuen Vermieter, der hat die Kaution vom Insolvenzverwalter nie bekommen...
Der neue Vermieter müßte doch der rechtliche Nachfolger des vorherigen sein. Gehen damit nicht Rechte und Pflichten auf diesen über?
Dat Ei
simply black
25.01.2011, 21:20
Ja tun sie.
Aber er muß nix auszahlen, das er nicht bekommen hat :-)
steve.hatton
25.01.2011, 21:37
Da wäre ich mir nicht so sicher, ob der neue Vermieter nicht auch verpflichtet ist den alten Mietzvertrag zu erfüllen. Dieser ebinhaltet die Kautionsrückzahlung bei Auszug.
Frei nach dem Motto Kauf bricht Miete nicht, denke ich dass der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in den MV eintritt.
Wäre nie eine Kaution geleistet worden mag zutreffen, dass keine zurückbezahlt werden müsste - ds hat eine Logik. Aber beim Kauf einer Wohnung hat man sich eben diese Dinge vom Vor-Eigentümer aushändigen zu lassen. Beim Zuschlag in einer Versteigerung - sprich dem "Erwerb" aus einer Insolvenz - geht man Risiken ein, wie zB keine Gewährleistung etc.
Damit wäre durchaus denkbar, dass der neue Vermieter haftet.
Zumindest ist dies leichter und kostengünstiger zu überprüfen!
Also, das ist jetzt nur so ein Gedanke, aber vielleicht lohnt es sich, den weiter zu spinnen: Insolvenzforderungen sind nur die, die bis zur Insolvenzeröffnung entstanden sind. Dein Kautionsrückzahlungsanspruch war im Prinzip bei Insolvenzeröffnung noch nicht entstanden, da das Mietverhältnis ja noch lange weiter bestanden hat.
Wenn der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erst entsteht, wenn das Mietverhältnis endet -und dafür spricht einiges- ist er erst entstanden, als der Insolvenzverwalter dein Vermieter war (platt gesagt). Forderungen, die der Insolvenzverwalter begründet (also hier durch das Fortbestehen lassen des Mietverhältnisses) sind Masseschulden, die der Insolvenzverwalter vorweg aus der Masse bedienen muss.
Das ist aber juristisch noch nicht "ins Reine" gedacht. Könnte aber ein Ansatzpunkt sein.
Ja tun sie.
Aber er muß nix auszahlen, das er nicht bekommen hat :-)
wieso nicht? Er tritt in einen Vertrag ein der die Rückzahlung der Kaution bei Auszug beinhaltet. Ob er die bekommen hat ist für den Vertragspartner völlig uninteressant.
Es kann doch nicht Sache des Mieters sein sich drum zu kümmern dass bei Eigentumsübergang die Kaution mit übergeht. Wie soll er das denn machen? Genausowenig bekommt man ja bei Eigentumsübergang die Kaution zurück um sie dem neuen Eigentümer zu geben ...
ach ja, google ist mein Freund:
http://www.haus-und-grund-muenchen.de/mainw/recht_verzeichnis/Kaution_Wohnungsverkauf.html
der Mieter muss aber nachweisen dass er die Kaution gezahlt hat, das sollte ja anhand des Mietvertrags und einer Quittung oder eines Kontoauszugs möglich sein.
wieso nicht? Er tritt in einen Vertrag ein der die Rückzahlung der Kaution bei Auszug beinhaltet. Ob er die bekommen hat ist für den Vertragspartner völlig uninteressant.
Du berücksichtigst nicht die zusätzlichen Probleme durch das Insolvenzverfahren. Das hier ist "vielschichtiger" als ein einfacher Wechsel des (Miet-)Vertragspartners.
---------- Post added 26.01.2011 at 09:56 ----------
Inzwischen hab ich noch was gefunden. Aus dem Münchner Kommentar zur InsO:
"Der Mieter, der vor Verfahrenseröffnung vertragsgemäß Sicherheit geleistet hat, ist nicht verpflichtet, erneut einzuzahlen, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hatte."
"Soweit eine Verpflichtung zur treuhänderischen Anlage besteht – vertraglich ausbedungen oder nach § 551 Abs. 3 BGB – ist auch der Verwalter gehalten, die Kaution von der übrigen Masse getrennt anzulegen, damit der Mieter gegen die Folgen der Masseunzulänglichkeit (§ 208 ff.) gesichert wird."
Das bedeutet m.E., dass der Insolvenzverwalter, wenn er die Mietverträge fortführt, hätte prüfen müssen, ob die Kaution gezahlt ist, noch vollständig vorhanden ist (Rückgriff des Vermieters zur Begleichung von Schäden an der Wohnung), und ob die Kaution richtig angelegt ist. Bei nicht ordnungsgemäßer (also nicht treuhänderischer separater) Anlage hätte der Insolvenzverwalter die Kaution richtig anlegen müssen. Dann gäbe es Dein Problem jetzt nicht. Eventuell müsste man den Insolvenzverwalter diesbezüglich an seine Verpflichtungen als "Vertragspartner" erinnern. Eventuell besteht da ein Haftungsanspruch, falls das Geld weg ist. Falls noch Masse da ist, wäre dein Anspruch eventuell Masseverbindlichkeit, und vom Verwalter zu bedienen.
wie gesagt: ohne Gewähr
steve.hatton
26.01.2011, 11:39
Die Justiz/Gesetzgebung macht es sich hier leider sehr leicht.
Man geht das von aus, dass alles regelkonform läuft und damit der InsolvenzVerwalter weniger Arbeit hat setzt man diese Trennung z.B. der Kautionen voraus.
Allerdings sollte m.E. ein halbwegs normal denkender Mensch davon ausgehen, dass ein kurz vor der Insolvenz stehender - also zahlungsunfähiger - Mensch alle Mittel ergreifen wird die Insolvenz zu verhindern. Sprich die einzig realistische Logik muss unterstellen, dass alle Vermögenswerte eingesetzt werden, egal ob treuhänderisch zu verwalten oder nicht.
simply black
26.01.2011, 12:43
Frame,
es geht nicht um "grundsätzlich" :-) Das hast Du völlig Recht für alles was nach 2001 passiert ist.
Hier ist es aber anders, wenn ich es richtig verstanden habe chronologisch:
Alter Eigentümer - Miete - Kaution nachweislich gezahlt - auf gemischtes Konto auf dem auch vermögen (Miete) lag - Insolvenz vor 2 Jahren - InsVerw hat Konto verweigert Herausgabe - neuer Eigentümer - Mietende
Der Erwerb ist kein "normaler", wie in den Urteilen die Du zitierst. Dort ist Eigentumswechsel nach Privatrecht, und dann Insolvenz des neuen Eigentümers. oder Reiner Verkauf, ohne das Kaution weitergeleitet wird.. Hier ist Erwerb aus Insolvenz nach Insolvenzrecht.
Da gibt es tolle Ausnahmen. Identität von Vermieter und Grundbuchstand im Zuschlagungszeitpunkt (da gab es mal was vom BGH zu letztes Jahr meine ich). Identität von Ersteigerer und neuem Vermieter. Rolle des InsVerw...
Um da sauber was hin zu bekommen, wird eine Prüfung erforderlich, die möglicherweise unwirtschaftlich ist.
Und den Insolvenzverwalter in die Haftung zu bekommen, ist praktisch oft noch schwerer, als die Deliktshaftung des Insolvenzschuldners (Alteigentümer) zu beweisen..
Danke für eure Tips :)
Hab grad erfahren, dass ich das über die Rechtsschutzversicherung meiner Eltern machen kann :) also nix zu verlieren :) ich berichte dann, wie es ausgegangen ist ;)
steve.hatton
28.01.2011, 23:49
Ich werde mal versuchen mit einem InsoVerw, für den wir gerade eine Immobilieninsolvenz (Bauträger) abwickeln, zu sprechen, wie er das sieht.
Wie das mit der RS der Eltern gehen soll, wenn Du bereits eine eigene Wohnung sprich einen eigenen Haushalt hattest/hast ist mir nicht ganz klar - das würde ich schon genau klären, bevor`s nach hinten losgeht.
Dein Kautionsrückzahlungsanspruch war im Prinzip bei Insolvenzeröffnung noch nicht entstanden
Falsch. Er ist mit Abschluß des Mietvertrages enstanden.
Weiterhin gehen die Pflichten des Insolventen nicht auf den Insolenzverwalter über. Da würde ja bedeuten, dass auch alle Zahlungsverpflichtungen auf den Insolvenzerwalter übergehen würden. Der Insolvenzverwalter ist ein reiner Abwickler, mehr nicht.
Zur Ausgangsfrage:
Die Antwort wurde schon ganz am Anfang gegeben und da lässt sich auch nichts passend "zurechtdiskutieren".
"Eine Sicherheitsleistung des Wohnraum-Mieters, die der Vermieter gem § 551 III BGB getrennt von seinem Vermögen angelegt hat, kann in der Insolvenz des Vermieters ausgesondert werden. Der Mieter kann die Mietkaution nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie auf einem entsprechend gekennzeichneten Sonderkonto angelegt hat. Hat dieser die Kaution unter Verletzung von § 551 III 3 BGB nicht vom Eigenvermögen des Schuldners getrennt angelegt, besteht keine Aussonderungsbefugnis für den Mieter. Dieser hat lediglich eine Insolvenzforderung."
Zur Rechtschutzversicherung aus eigener Erfahrung:
Nehmer einer Rechtschutzersicherung kann nur der Inhaber und (sofern der Vertrag das ausdrücklich vorsieht) die Familienangehörigen sein, sofern sie im Haushalt leben (und dann ist dann noch die Klausel <18 und / oder wirtschaftliche Abhängigkeit).
lg
Uwe
Meine Eltern haben ja damals die Kaution bezahlt...
Meine Eltern haben ja damals die Kaution bezahlt...
Das spielt keine Rolle (echt schräge Auffassung übrigens:mrgreen:).
Der Mieter und damit Vertragspartei warst du und nicht deine Eltern.
Uwe